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“营改增”全面铺开后 房地产行业税负或下降15%

本文摘要:原标题:营改增全面铺开后 房地产行业税负或上升15%从房地产行业来看,此次营改增试点主要在二手房交易、房地产企业研发以及不动产抵税等环节影响房地产行业5月1日全面实施营改增后,对房地产行业整体影响稍受到影响,对房地产企业来说,短期反映为税负上升,长年反映为地价下跌。华泰证券 房地产行业首席分析师谢皓宇在拒绝接受《证券日报》记者专访时回应。营改增是今年保证大力财政政策更为有效地、着力前进结构性改革特别是在是供给外侧结构性改革的重头戏。

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原标题:营改增全面铺开后 房地产行业税负或上升15%从房地产行业来看,此次营改增试点主要在二手房交易、房地产企业研发以及不动产抵税等环节影响房地产行业5月1日全面实施营改增后,对房地产行业整体影响稍受到影响,对房地产企业来说,短期反映为税负上升,长年反映为地价下跌。华泰证券 房地产行业首席分析师谢皓宇在拒绝接受《证券日报》记者专访时回应。营改增是今年保证大力财政政策更为有效地、着力前进结构性改革特别是在是供给外侧结构性改革的重头戏。

在2016年政府工作报告中明确提出的第一项改革措施,就是全面实施营改增,即从5月1日起将试点范围不断扩大到建筑业、房地产业等行业,并将所有企业追加不动产所不含增值税划入抵扣范围,保证行业税负只减不增。短期来看,营改增影响企业税负的四个关键要素是:毛利率、可抵扣成本占到比、销项税率、进项税亲率。从房地产行业来看,此次营改增试点主要在二手房交易、房地产企业研发以及不动产抵税等环节影响房地产行业。银河证券指出,实施营改增后,可以为多数房地产企业减负。

由于营业税为价内税,计税基础是企业的含税销售额,而增值税为价外税,以不含税的电子货币部分为计税基础,企业获得增值税专用发票可以抵税,解决问题了生产链条中反复计税的问题。在营改增之前,房地产业营业税平均值比例为5.5%,营改增后土地成本不算入销售额,建安成本及其他服务成本划入抵税范围,增值税税率皆为11%。经测算营改增前后的平衡毛利率大约为56%,即当毛利率水平高于56%时,营改增将提高企业毛利水平,大部分房地产企业毛利率皆在均衡点以下,因此,营改增对大多数房地产企业起着了减负的效果,但也对企业的发票管理明确提出了更高拒绝。

此外,按照营改增前的方案,房地产企业不应将预售营业款按照5%的税率实纳税,而营改增之后,只需按3%的比例缴付增值税,这一转变也不利于提升房地产企业的现金流通亲率,对于现金回报率较高的企业来说,利润的下降空间不会更大。银河证券回应,营改增又能受到影响商业地产。

主要在于实行增值税后,购买商业地产等不动产,将和购买设备一样展开增值税抵扣,这将希望商业地产的投资与持有人。比起住宅地产,商业地产库存压力更大,营改增的全面铺开将为商业地产发展建构不利的政策环境。中金公司预计,实行营改增后,房地产仅有行业税负未来将会从3960亿元(营业税)增加至3340亿元(增值税),上升幅度大约为15%。最后,谢皓宇认为,就目前情况来看,我国的房地产税制体系依然不存在许多问题,除了对房地产企业的反复征收更为相当严重外,对于个人房产的税制也不存在存量税缺陷。

随着房地产税制体系的不断完善,不仅上述两方面问题未来将会获得解决问题,国内房地产市场也将获得身体健康发展。


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